Covid-19 và sự khan hiếm nguồn cung đang tạo ra nhiều nghịch lý trong sự tăng trưởng của thị trường BĐS TP Hồ Chí Minh trong năm vừa qua.
Tuy nhiên, bước sang năm 2021 thị trường BĐS Tp.HCM được nhiều chuyên gia dự báo sẽ có có hội phục hồi, tăng trưởng mạnh mẽ hơn nhờ vào những nhân tố mới được kích hoạt.
Mới đây, theo số liệu công bố của Sở Xây dựng Tp.HCM, số lượng nguồn cung nhà ở hình thành trong tương lai năm 2020 được các chủ đầu tư công bố chào bán là 16.895 căn nhà, giảm 30,4% so với năm 2019.
Trong số đó, phân khúc cao cấp chiếm hơn 42% tương đương khoảng 7.114 căn, phân khúc trung cấp vẫn chiếm phần chủ đạo 56,9% tương đương 9.618 căn. Cả hai phân khúc này đều tăng mạnh so với năm trước tương ứng lần lượt là 15,9% và 66,2%. Trong khi phân khúc bình dân thì lại rất nhỏ giọt chỉ có 163 căn giảm tới 98,6% so với năm trước.
Điều đó chứng tỏ, thị trường bất động sản Tp.HCM đang thiếu trầm trọng nguồn cung phân khúc bình dân.
Theo báo cáo từ Hiệp hội BĐS Tp.HCM (HoREA), giá căn hộ tại TP.HCM có xu hướng tăng trong năm qua. Các dự án căn hộ ở khu trung tâm (CBD), kể cả khu đô thị Thủ Thiêm có giá trung bình lên tới khoảng 5.000 – 7.000 USD/m2. Tại khu vực quận 9 (nằm ở xa khu trung tâm) mặt bằng giá căn hộ còn tăng cao lên trung bình khoảng 2.000 USD/m2 tùy theo vị trí và mức độ cao cấp của dự án.
Nguyên nhân được nhiều chuyên gia chỉ ra là bởi nguồn cung thiếu hụt, cùng với đó là các chủ đầu tư muốn “tối đa hóa lợi nhuận”, nên đã đẩy giá làm cho giá nhà luôn có xu thế tăng, nhất là trong lúc sức mua trên thị trường sơ cấp vẫn mạnh và tỷ lệ hấp thụ của thị trường rất cao, bình quân lên đến 70-80% qua các đợt mở bán các dự án nhà ở trong năm 2020.
Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA điều này cho thấy thị trường đang bị lệch pha sản phẩm, nhà ở cao cấp đang gia tăng mạnh trong khi đó nhà ở bình dân, vừa túi tiền thì lại thiếu trầm trọng. Điều này dẫn đến sự phát triển thiếu ổn định của thị trường.
Bên cạnh đó, thị trường còn gặp nhiều khó khăn khác như các doanh nghiệp BĐS phải giải thể lên đến 1.325 doanh nghiệp tăng 1,36 lần so với năm ngoái. Điều đó ảnh hưởng đến nhiều lĩnh vực kinh tế khác, bởi BĐS liên quan đến 35 ngành nghề của nền kinh tế. Thu hút vốn đầu tư giảm, thu ngân sách từ tiền sử dụng đất giảm mạnh,…
Ngoài ra, những vướng mắc về pháp lý dự án trong nhiều năm qua cũng đã khiến nhiều tập đoàn, doanh nghiệp BĐS lớn dịch chuyển đầu tư về các tỉnh vùng ven, nhất là các địa phương có tốc độ công nghiệp hóa, đô thị hóa cao, các tỉnh ven biển có tiềm năng phát triển du lịch và vùng thủ đô Hà Nội.
Có thể nhận thấy, covid-19 và sự khan hiếm nguồn cung trên thị trường đang tạo ra nhiều nghịch lý trong sự tăng trưởng của thị trường BĐS TP Hồ Chí Minh trong năm vừa qua.
Theo dự báo thì thực trạng này sẽ chấm dứt dần kể từ năm 2021 khi thị trường khơi thông được rào cản pháp lý. Ông Lê Hoàng Châu cho rằng, năm 2021 thị trường sẽ lấy lại được sức hút và tăng trưởng mạnh nhờ 5 nhân tố sau:
Một là, việc TP Thủ Đức được thành lập sẽ là động lực to lớn để phát triển đô thị, BĐS ở khu vực này, đóng góp khoảng khoảng 7-8% GDP cả nước, chiếm đến 1/3 GRDP của thành phố, đi đôi với mục tiêu xây dựng TP Hồ Chí Minh trở thành đô thị thông minh, xây dựng nền kinh tế số.
Hai là, sự phát triển hàng loạt dự án hạ tầng giao thông lớn và được khởi công xây dựng, đi vào hoạt động trong năm 2021. Có thể kể tới như metro số 1 Bến Thành – Suối Tiên, công trình chống ngập do triều cường và khởi công xây dựng dự án sân bay Long Thành cùng hàng loạt dự án kết nối giao thông liên vùng, đường vành đai sẽ tạo điều kiện phát triển kinh tế xã hội và thị trường BĐS…
Bà là, quá trình chuyển 4 đến 5 huyện ngoại thành lên quận trong 10 năm tới; Cần Giờ có thể sẽ là đô thị biển, đô thị sinh thái trong những năm tới,…sẽ thúc đẩy sự phát triển ở các khu vực này.
Bốn là, Chính phủ đã quyết định cho TP Hồ Chí Minh được chuyển đổi 26.000 ha đất nông nghiệp thành đất công nghiệp, thương mại, dịch vụ, đô thị, nhà ở giai đoạn 2016-2020, mà thực tế đã chứng minh 1 ha đất công nghiệp, thương mại, dịch vụ, đô thị tạo ra giá trị gấp hơn 100 lần so với 1 ha đất nông nghiệp.
Năm là nhân tố về cơ cấu dân số và nhu cầu nhà ở. Theo kết quả điều tra dân số, TP. có gần 13 triệu người, bao gồm khách vãng lai và người cư trú ngắn hạn, tốc độ tăng dân số cứ 05 năm tăng thêm 1 triệu người. Trong đó, có hơn 100.000 người nước ngoài làm việc và thường trú. Hiện nay toàn thành phố vẫn có đến 188.815 hộ dân sống trong các ngôi nhà có diện tích chật hẹp dưới 6m2/người.
Nhu cầu về nhà ở tại TP Hồ Chí Minh rất lớn và dư địa phát triển tăng trưởng mạnh.Tất cả các nhân tố trên đây sẽ tác động mạnh mẽ đến sự phục hồi, tăng trưởng của thị trường BĐS năm 2021 và các năm tiếp theo.
Nhật Minh
